BIEN DE FAMILIA. Ley 14.394
Bibliografía general
BONANNI, Mariano A., Subrogación real del bien de familia, LA LEY 2001-B, 1154
BORDA, Alejandro: El bien de familia, la Ley 2005-D-1018.
FANZOLATO, Eduardo I.: La afectación como bien de familia, los derechos y deberes del instituyente, de los demás beneficiarios y la legítima de los herederos forzosos, en rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 31.
LOYARTE, Dolores: Bien de familia, ley 14.,394, en la obra VAZQUEZ,Humberto-LLOVERAS DE RESK, María E.: Derecho patrimonial de la familia, Alveroni, Córdoba, 2000, p. 201.
PERALTA MARISCAL, Leopoldo L.: Régimen del bien de familia : legislación nacional y provincial, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2005.
PITHOD, Federico, Embargo y desembargo del bien de familia, LLGran Cuyo 2005 (junio), 476
VALIANTE ARAMBURU, Carlos Martín, Bien de familia en concurso y quiebra, XXXII Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Buenos Aires; 4-5 agosto 2005: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2005
Artículo 34.- Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
Bibliografía especial
ALBERTI, Edgardo M.: El valor del inmueble como requisito del bien de familia, La Ley 2004-B-798.
Jurisprudencia
Un valor fiscal mayor que el permitido para la afectación de un inmueble como bien de familia no impide que igualmente se constituya el mismo, correspondiendo al juzgador evaluar en concreto las circunstancias del caso; si se pretende, posteriormente su desafectación por valor excesivo, igual evaluación hará el juez ante quien se plantee la pretensión respectiva. Por lo tanto, es válido concluir que la vivienda de los recurrentes resulta apropiada a la condición social, actividad social del matrimonio y comodidad de sus integrantes, por lo que debe aplicarse el valor máximo con la debida equidad, interpretando que si bien el avalúo fiscal de la propiedad excede el límite del valor permitido, su afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto, ya que no obran en autos elementos de juicio de los que pueda desprenderse la existencia en el inmueble de lujo incompatible con los fines que sustentan la consagración del bien de familia, pues no se han constatado dependencias mayores a las necesarias para la habitabilidad del mismo (CCC Rosario, Sala lra, integ., 21/6/02, ZEUS t. 92-J. 679; idem, 22/4/04, ZEUS t. 96-J. 365; idem 23/5/05, ZEUS t. 99-R.793, nº 21197). (Jurisprudencia válida para aquellas jurisdicciones donde normas locales establecen un tope máximo para la constitución del bien de familia).
Finalidad
La esencia del instituto del bien de familia es el aseguramiento y protección de la sede del hogar doméstico, mediante la cobertura de las necesidades de vivienda que requiere el grupo familiar, las que deben precisarse atendiendo parámetros básicos que hacen a la dignidad, el decoro y el interés objetivado del mismo. (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27338)
Bienes afectables
En este entendimiento, se ha rechazado el pedido cautelar a fin de que se afecte al régimen de bien de familia el inmueble propio de uno de los cónyuges, sede del hogar conyugal, en el que habita el otro cónyuge junto a los hijos -uno de ellos, menor de edad- y nietos del matrimonio, si la pretensión no se orienta a la protección y seguridad de los derechos patrimoniales de la peticionaria con miras a la futura liquidación de la sociedad conyugal, sino a la necesidad de garantizar la integridad del inmueble frente a la eventual acción de terceros, en especial si los acreedores invocados reconocen causa o título anterior a la constitución que se solicita.(CNCiv.,sala J,23/06/2005, SJA 26/10/2005).
Artículo 35.- La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente.
Bibliografía especial
AREAN, Beatriz: Efectos del bien de familia: ¿se producen desde la inscripción o desde la emisión del certificado registral que posibilitará la constitución por escritura pública?, J.A. 2004-III-61.
BETEREVIDE, Martín: Alcance de la publicidad registral en torno al bien de familia, J.A. 2005-III-24.
BRUSTIA, Diana-KRASNOW, Adriana: La sustitución en el bien de familia. Una solución frente a la carencia normativa, en rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29,p. 11.
COSSARI, Nelson G.A.: Sustitución con efectos retroactivos del bien de familia, D.J. 2004-2-1110.
=Bien de familia. Necesidad de reforma. El caso de reemplazo del inmueble afectado, ZEUS t. 99-D.63.
CHIAPPINI, Julio: Subrogación del bien de familia con efectos retroactivos, J.A. 2003-IV-81.
GUASTAVINO, Elías P.: Subrogación del bien de familia con oponobilidad retroactiva ¿Principios generales y analogía en caso de silencio de la ley?, J.A. 19976-III-84.
CANTOR, Daniel: Bien de familia: locación y obligación de habitar o explotar por cuenta propia, ZEUS t. 99-D. 91.
LEVY, Lea-BISCARO, Beatriz: Bien de familia: su sustitución, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p.51.
MOISSET DE ESPANES, Luis: Bien de familia. Publicidad y oponibilidad, ZEUS t. 96-D. 161.
Jurisprudencia
La ley especial - que debe primar sobre la ley general - es la ley 14.394, que regula el instituto del bien de familia. Cuando el art. 35 establece que la constitución del mismo produce efectos desde su inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente, lo que procura es proteger a los terceros de buena fe, ya que, como en consonancia prescribe el art. 38, el bien de familia no es susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal. Solamente por medio de la publicidad que da la inscripción es que los terceros contratantes con el propietario del inmueble pueden enterarse si éste bien podrá ser embargado en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por aquél (CCC de Mercedes, Sala 1ª, 109523 RSD-173-5 S 3-5-2005, Sumario JUBA B600176) (CNTrab.,sala 10ª,19/07/2002, JA 2003-II-síntesis).
En relación a las controversias que pueden suscitarse respecto del momento exacto en que la afectación se produce, se ha pronunciado la jurisprudencia diciendo que la afectación del inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitado por el interesado, aun cuando la Dirección de Registro Público de la provincia, por error, no haya inscripto al margen del dominio la constitución del bien de familia (SCJ Mendoza, sala 1ª,28/09/2001, Documento Lexis 1/5514815, www.lexisnexis.com.ar).
En un caso llevado a análisis respecto de la publicidad y su oponibilidad a terceros, se consideró que si el inmueble cuyo embargo se solicita estaba afectado al régimen de bien de familia y se encontraba anotado en la inscripción original, ello le sigue dando publicidad suficiente para ser oponible a terceros, en tanto el folio real no es autónomo sino que remite a la inscripción que le antecede y que en él se cita. Por lo tanto, los perjuicios que la omisión de su registro por parte del Registro de la Propiedad Inmueble puedan originar deberán ser soportados por el ejecutante, sin perjuicio de las acciones pertinentes a que eventualmente ello diere lugar.(CCC San Martín,sala 1ª,03/06/2004, Documento Lexis Nº 1/70018595-2, www.lexisnexis.com.ar)
A partir de que momento produce efectos la afectación como bien de familia.
La afectación al régimen de bien de familia se produce desde el momento en que se ingresa la solicitud del informe para estos fines al Registro Público, toda vez que su inscripción es al solo efecto de culminar el trámite que comenzó con sus actos preparatorios, cuyo trámite previo también es oponible a los acreedores (arts. 5, 9 inc. b, 17, 18, 19, 24, 25, 26 y 40 de la ley 17.801) (S.T. Trib. Entre Ríos, 22/4/03, ZEUS t. 92-J.668 y D.J. 2004-1-313, 2333-S; CCC de Garantías en lo Penal Necochea, 19(8/03, E.D. 207-141).
La afectación del inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitada por el interesado, y no a partir de aquel en que el Registro General de Inmuebles practicó el asiento sobre el folio real correspondiente (CCC Rosario Sala 1ra integrada, 26/3/04, ZEUS t. 95-J.458; idem, 22/4/04, ZEUS t. 96-J. 365).
El régimen de protección del bien de familia constituido mediante escritura pública opera desde la declaración efectuada ante el notario, y no desde la fecha del certificado registral de bloqueo previo (CCC, Santa Fe, sala lra, 20/6/02, J.A. 2004-III-59).
En contra: La constitución del bien de familia produce efectos a partir de la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente, no existiendo disposición alguna que establezca un efecto retroactivo a dicha inscripción. La inscripción registral tiende a la publicidad y consecuente oponobilidad a terceros de las situaciones jurídicas registradas, por lo que restarle crédito a lo que de ella surge importaría tornar estéril aquella función (CNCom Sala C, 27/6/05, J.A. 2005-III-53).
La inembargabilidad del inmueble constituido como bien de familia mediante escritura pública -en el caso pretende ser opuesta a la ejecución de un cheque librado el mismo día en que se emitió el certificado notarial, luego inscripto-, produce efectos desde del otorgamiento de la misma, según el día consignado en el instrumento notarial y no desde la fecha que figura en los certificados de reserva de prioridad y bloqueo. En este caso, la exigencia del art. 35 de la ley 14.394, que dispone la producción de efectos desde su inscripción en el Registro inmobiliario, se traslada a la fecha de instrumentación de la escritura pública (S.T. Entre Rios, 22/4/03, ZEUS t. 92-J. 668; CCC, Santa Fe, Sala lra, 20/6/02, La Ley Litoral, 2003-127(364-S). La deuda contraida en el lapso que media entre la constitución del bien de familia mediante escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad, en el plazo fijado por la ley registral provincial, no afecta el inmueble, razón por la cual corresponde levantar el embargo (CCC Rosario, Sala 1ra integrada, 23/5/03, ZEUS t. 93-J.240).
Sustitución del inmueble afectado por otro
Corresponde hacer lugar al pedido de sustitución del inmueble afectado al régimen del bien de familia por otro inmueble, con efecto retroactivo a la fecha de constitución originaria, si no existen elementos que permitan suponer una alteración perjudicial de la situación jurídica de los terceros ni tampoco de los beneficiarios, toda vez que dicho proceder no afecta los derechos de los acreedores, ya que a quienes era oponible el primer bien de familia les será oponible el segundo; y una interpretación contraria a la sustitución implicaría una solución axiológicamente disvaliosa al priorizar el interés económico sobre la protección de la vivienda familiar (CCC, Rosario, Sala lra, 11/6/03, D.J. 2004-2-1110; idem, 15/10/02, La Ley Litoral 2003-115 y ZEUS t. 92-J. 751; idem 21/109/02, ZEUS t. 91-R-575 (nº 20275).
Artículo 36.- A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
Jurisprudencia
A los fines de la afectación, se ha resuelto que resulta improcedente la constitución de bien de familia sobre un inmueble por quienes se encuentran unidos en concubinato, pues no es posible extender al caso el significado del término cónyuge contenido en el art. 36 de la ley 14.394. (CNCiv, sala L, 12/06/2002, LA LEY 2003-A, 42 - ED 199, 297)
Artículo 37.- El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuere incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia.
Jurisprudencia
La prohibición del art. 37 de la ley 14.394 en cuanto el inmueble afectado a bien de familia no puede ser enajenado, ni objeto de legados o mejoras testamentarias- no rige si la única beneficiaria supérstite legó el bien a un tercero toda vez que no dejó herederos forzosos al fallecer, ni existe heredero único, ni familiares beneficiados, pues el alcance de dicha institución es proteger la vivienda de los actos del eventual enajenante, a fin de preservarla para los otros convivientes titulares o no, con derecho a ocupación. (CNCiv, sala K, 23/04/2004, La Ley Online)
Artículo 38.- El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Bibliografía especial
DI LELLA, Pedro: Bien de familia y quiebra, La Ley 2003-D-713.
GARCIA DE GHIGLINO, Silvia S.-BISCARO, Beatriz: El bien de familia y la quiebra, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p.45.
LUVERA, Miguel A.: El bien de familia frente a la quiebra, ZEUS t. 88-D.133.
MUIÑO, Orlando M.: Bien de familia y quiebra, en la obra VAZQUEZ,Humberto-LLOVERAS DE RESK, María E.: Derecho patrimonial de la familia, Alveroni, Córdoba, 2000, p. 201.
MEDINA DE FLORES, Graciela: El bien de familia y la quiebra, J.A. 1987-IV-129.
PAWLOWSKI DE POSE, Amanda L.: Sobre la inembargabilidad del bien de familia, Derecho del Trabajo 2003-A-537.
RIVERA, Julio C.-GIATTI,Gustavo J.-ALONSO, Juan I.: Bien de familia y quiebra, rev. Der. de Familia, nº 32, p. 115.
RODRÍGUEZ, Claudia B.: Oponobilidad del bien de familia en la ejecución del certificado de saldo deudor de la cuenta corriente bancaria, J.A. 2004-IV-1448.
SCHNEIDER, Mariel V.: Bien de familia y cuenta corriente, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 203.
Jurisprudencia
Cuando el art. 38 de la ley 14394 refiere que la inejecutabilidad de un inmueble afectado como bien de familia sólo procede respecto a "deudas posteriores a su inscripción como tal", se refiere a obligaciones contraídas después de esa inscripción y no a aquéllas exigibles luego de ella y, mucho menos, necesitadas de una sentencia que las declare ejecutables como acta de nacimiento. Como consecuencia, a toda obligación existente con anterioridad a dicha afectación ésta le es inoponible, aun cuando se trate de un crédito litigioso que luego resulta reconocido por sentencia firme, como ocurre en autos. Lo contrario convertiría el instituto del bien de familia en un medio para burlar a los acreedores mediante el simple trámite de afectar el inmueble -hasta entonces prenda común de aquéllos- a dicho régimen, luego de contraer obligaciones dinerarias y antes de su vencimiento, siendo precisamente la finalidad del citado art. 38 evitar este tipo de maniobras. (CCC de San Martín, Sala 2ª, 52316 RSD-281-5 S 21-6-2005, Sumario JUBA B2003268)
Por lo tanto, una interpretación razonable del art. 38 de la ley 14.394 conduce a juzgar que, contraída la deuda con anterioridad, aunque se haya instrumentado su vencimiento para una fecha posterior a la inscripción del bien de familia, debe proceder el embargo y la ejecución de aquél, ya que el hecho generador es anterior y los acreedores no pueden ser perjudicados por la afectación del bien realizada con posterioridad al origen de la deuda. (SCBA, 26-10-2005, Sumario JUBA B28045)
Si el hecho generador de la responsabilidad es anterior al sometimiento del inmueble al régimen de bien de familia, la afectación deviene inoponible al acreedor, sin importar la fecha del pronunciamiento que lo reconoció, ya que deberá tenerse en cuenta el acto que le dio origen al crédito y las legítimas expectativas de los otorgantes (CNCiv Sala A, 21/11/03, D.J. 2004-I-425).
A los efectos de determinar si un crédito es anterior o no a la afectación de un inmueble en el régimen del bien de familia, es menester tener presente la fecha del hecho o acto jurídico generador, sin importar la fecha del pronunciamiento judicial que se limita a reconocer la obligación preexistente. En el caso procede la desafectación porque el crédito insinuado proviene del carácter de fiador del fallido en un contrato de locación de fecha anterior a la constitución del bien de familia (CCC Rosario Sala 1ra. integrada, 18/2/03, La Ley Litoral 2004-1131 y ZEUS t. 92-J. 345).
La circunstancia de que el cierre de la cuenta corriente bancaria y el certificado del saldo deudor de cuenta corriente bancaria que se ejecuta sean de fecha posterior a la afectación de un inmueble bajo el régimen del bien de familia, no torna oponible la inscripción al acreedor, si el contrato celebrado con el Banco es de fecha anterior, pues es usual que durante su ejecución se realicen operaciones de crédito estrechamente vinculadas al servicio de caja que presta la cuenta, de modo que la legítima expectativa del Banco de agredir los bienes de su cliente se generó con la celebración del contrato (CNCom Sala E, 15/7/04, D.J. 2004-3-1283). En contra: el momento de apertura de la cuenta corriente resulta irrelevante, pues lo que se toma en consideración es el cierre de la misma con saldo deudor, pues recién con el certificado del mismo se cristaliza el saldo definitivo que equivale al monto de la obligación de restituir que pesa sobre el cuentacorrentista, y sólo en caso de que esta circunstancia sea posterior a la afectación de un inmueble como bien de familia por el titular de la cuenta, se torna posible la oponobilidad al acreedor bancario (CNCom Sala C, 9/3/04, D.J. 2004-2-434 y E.D. 209-450; idem, 23/4/04, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 201, La Ley 2004-D-999, J.A. 2004-III-58 y E.D. 210-236; idem 21/12/04, La Ley 2005-B-591).
La afectación del inmueble como bien de familia deviene inoponible al acreedor cuyo título es anterior a la afectación, sin perjuicio de la fecha en que se operó el vencimiento de la obligación, pues corresponde interpretar que la ley 14.394 se refiere al momento de nacimiento o constitución de la responsabilidad (CNCiv Sala A, 11/5/04, D.J. 2004-2-733).
La desafectación del bien de familia a fin de hacer efectivo un embargo trabado en el marco de una ejecución por honorarios, debe abarcar no sólo el importe consignado en el decreto de embargo, sino también los gastos y costas generados en la ejecución de los honorarios y aquellos que eventualmente demande la percepción del crédito adeudado (CNCiv Sala F, 3/3/04, D.J. 2004-2-187).
Bien de familia y quiebra
La Sindicatura tiene plena legitimación para solicitar la desafectación del bien de familia cuando concurra, al menos, un acreedor de causa anterior a su constitución, y su crédito haya sido verificado, pues uno de sus deberes es la recomposición del patrimonio concursal. La norma específica autorizante proviene del art. 252 2º parte, LC, pues no hay actuación individual que se acuerde a los acreedores para solicitar la desafectación del bien de familia. Tal legitimación no contradice lo normado por la ley 14.394, debiendo inclusive entenderse que media consentimiento tácito a esa legitimación cuando el acreedor verificado guarda silencio acerca de la desafectación promovida por el Síndico (CCC, Rosario, Sala lra. Integrada, 18/2/03, ZEUS t. 92-J.345; CNCom Sala A, 24/8/04, La Ley 2005-A-139).
La desafectación del bien de familia debe tramitarse por vía de incidente, y cuando, menos notificar por cédula al fallido (CNCom. Sala C, J.A. 2004-IV-Indice p. 46,sum. 4).
Producida la desafectación, todos los acreedores anteriores anteriores a la constitución del bien de familia, como también los posteriores, recuperan su poder de agresión sobre el bien en cuestión (CCC Paraná, Sala 2da, 11/9/02, ZEUS Repertorio t. 15, p. 135; CNCom Sala B, 26/6/03, J.A. 2004-I-34). La afectación de un inmueble del fallido como bien de familia es inoponible a la quiebra ante la existencia de acreedores anteriores a dicha afectación, debiendo el producido de dicho bien distribuirse entre tales acreedores, lo cual no implica que el eventual remanente de la venta una vez satisfechos sus créditos deba quedar excluido del activo distribuible en la quiebra, pues el fallido se halla desapoderado de sus bienes desde la declaración de falencia (CNCom. Sala A, 24/8/04, La Ley 2005-A-139).
En contra: En el marco de una quiebra la separación entre acreedores a los cuales les resulta oponible el bien de familia y a los que les es inoponible (art 38 ley 14.394) está subsistente. De modo tal, que liquidado el bien, sobre su producido no pueden concurrir otros acreedores que aquellos a los que les resulta inoponible, ya sea por razones temporales (créditos anteriores a la constitución) o por la naturaleza de la obligación (créditos por impuesto, tasas o contribuciones; créditos por construcciones o mejoras o asimilables) de acuerdo a lo dispuesto por la citada norma, para lo cual se forma una masa separada con el producido del bien. Los otros acreedores, frente a los cuales el bien de familia es oponible, no se benefician con el producido del inmueble, dado que nunca lo tuvieron como garantía de sus créditos, sin que exista ninguna norma que en virtud de la quiebra disponga el cambio de la situación. Tampoco se contradice el principio de la "par condicio creditorum", porque los acreedores en este caso no se encuentran en la misma situación por una expresa disposición legal (art. 38 ley 14.394). Si existiera un remanente, debe ser entregado al fallido, en reemplazo del bien, por el principio de la subrogación real (CCC Rosario, Sala 4ta, 9/3/04, ZEUS t. 96-J. 740; CNCom Sala C, 8/2/05, La Ley 2005-B-694 y J.A. 2005-II-47; S.T. Entre Ríos, 14/9/04, La Ley Litoral 2005-154).
Quien demuestre que su crédito es de fecha anterior a la constitución del bien de familia puede solicitar la formación de un concurso especial, quedando el eventual saldo remanente para el fallido (Cám. Ap. Concepción del Uruguay, Sala Civil y Comercial, 18/11/02, J.A. 2004-I-Indice, p. 40, sum. 1; S.T. Entre Ríos, 14/9/04, La Ley Litoral 2005-154).
La inejecutabilidad del bien de familia por deudas posteriores a su constitución, perdura aún en caso de concurso o quiebra del constituyente, sin exigir para esto que todos los acreedores que forman la masa del concurso ostenten créditos ulteriores a la registración de dicho bien de familia. El producido de la eventual ejecución de dicho inmueble sólo puede aprovechar a los acreedores anteriores a su registración como bien de familia, debiendo entregar el remanente, de haberlo, al concursado (CCC Rosario, Sala 4ta, 29/9/03, ZEUS t. 94-J.377).
Corresponde desafectar el bien de familia al haber sido constituido con fecha posterior a la de cesación de pagos, debiendo repartirse entre estos acreedores el producido, y entregarse el remanente al propietario (CCC, Rosario, Sala lra, integ., 6/4/03, ZEUS t. 95-J.547).
Corresponde desafectar de manera parcial el inmueble de la fallida sometido al régimen de bien de familia, destinando luego de producida su realización e integrado el precio, el 20% del mismo a los efectos de la adquisición de un nuevo inmueble, pues el bien protegido es de una importancia tal que rebasa largamente las necesidades de la constituyente y de su grupo familiar, excediendo la cobertura que brinda la ley 14.394, pero a la vez no puede hacerse abstracción del carácter tuitivo de la inscripción como bien de familia (S.C. Bs.As., 14/4/04, La Ley 2004-F-822 y J.A. 2004-IV-98).
Inoponobilidad a la deuda por alimentos.
En el marco de una ejecución por alimentos, es inoponible al ejecutante la afectación al régimen del bien de familia que reviste el inmueble embargado, pues si bien la ley 14.394 no exceptúa las deudas por alimentos del principio de inejecutabilidad, resulta abusivo que quien invoca ser el único beneficiario, pretenda hacerlo valer frente a la deuda por alimentos pactados a favor de sus hijos menores de edad (CNCiv Sala E, 15/6/04, D.J. 2004-2-735).
Procede la desafectación del bien de familia por "causa grave" prevista en el art. 49 inc. c) de la ley 14.394, cuando el beneficiario pretende hacer valer la oponobilidad del régimen frente a una deuda por alimentos devengados a favor de sus tres hijpos menores (CNCiv Sala E 15/6/04, ZEUS t. 99-J.654).
Artículo 39.- Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia.
En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
Ar´iculo 40.- El "bien de familia" estará exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión.
Artículo 41.- El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien y a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas.
Jurisprudencia
Cuestionada la oponibilidad del bien de familia respecto de la posibilidad de ejecución (supuestos previstos en el art. 38 de la ley), se ha dicho que resulta oponible tal afectación como bien de familia constituido a favor de una persona distinta del propietario del inmueble, pues para que dicho instituto resulte efectivo basta que exista un beneficiario y, como lo sugiere el art. 41 de la ley 14.394, que el mismo habite el bien afectado. (CNCiv, sala I, 15/03/2005, LA LEY 2005-C, 633 y D. J. 2005-2-337)
Artículo 42.- La inscripción del "bien de familia" se gestionará en jurisdicción nacional ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo Nacional. En lo que atañe a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en la gestión.
Artículo 43.- El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.
Artículo 44.- Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un bien de familia, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
Artículo 45.- No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno sólo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.
Jurisprudencia
Se ha dispuesto la desafectación de un inmueble del régimen de bien de familia -en el caso, el inmueble fue embargado- pues de acuerdo al art. 45 de la ley 14.394 no puede registrarse un bien de familia respecto de dos unidades funcionales distintas e identificadas en forma separada. (CCom, sala C, 05/04/2005, D. J. 2005-2-1173 )
Artículo 46.- Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del bien de familia estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
Artículo 47.- La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del bien de familia. Si, ello no obstante, los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial.
Artículo 48.- En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del "bien de familia", los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3% de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
Artículo 49.- Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Bibliografía especial
AREAN, Beatriz: La posibilidad de desafectar parcialmente el bien de familia, J.A. 2004-IV-106.
COSSARI, Nelson G.A.-LUVERA, Miguel Angel: Desafectación del bien de familia e interés del acreedor peticionante, La Ley Litoral 2004-597.
ESPARZA, Gustavo A.: Desafectación del bien de familia en la quiebra. Algunas observacionesmen materia de legitimación en los procesos concursales, J.A. 2004-I-37.
LUVERA, Miguel A.: Legitimación del síndico para desafectar el bien de familia y sus consecuencias, ZEUS t. 97-J. 433.
Jurisprudencia
La jurisprudencia, de acuerdo a lo previsto por la ley 14394 ha reconocido la posibilidad de desafectación del bien de familia cuando no habitan el inmueble ni el propietario ni los beneficiarios.(C. Nac. Com.,sala B,30/09/2005, Documento Lexis Nº 1/1009064, www.lexisnexis.com.ar) o ante el abandono del inmueble afectado al régimen de bien de familia por parte de los beneficiarios, la muerte de éstos y el aumento del valor del bien debido a las mejoras realizadas por el propietario después de la inscripción, ya que éstos configuran supuestos que habilitan su desafectación, no así el incremento de la importancia económica del bien por causas generales o sociales. (CNCiv, sala C, 06/05/2005, D.J. 2005-2-339)
Contrariamente se ha considerado que la inexistencia del núcleo familiar originario no torna inaplicable el régimen protectorio instituido por la ley 14.394 pues el inc. d) del art. 49 de dicha normativa sólo permite la desafectación del "bien de familia" de oficio o a instancia de cualquier interesado, además de los supuestos en que dejan de subsistir los requisitos de los arts. 34, 36 y 41 de la citada norma, cuando "hubieren fallecido todos los beneficiarios". (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27341)
Tampoco se consideró viable la desafectación cuando la actual cónyuge del ejecutado es propietaria de otro inmueble también afectado como bien de familia, si aquél no resultó designado en calidad de beneficiario.(C. Nac. Civ.,sala B,31/03/2005, Documento Lexis Nº 1/1005823, www.lexisnexis.com.ar)
La desafectación del bien de familia puede ser parcial. (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27334, JA 2004-IV-106, con nota de Beatriz Areán)
El trámite de divorcio, o su declaración, como la mayoría de edad de los hijos beneficiarios, no es motivo para desafectar el destino de bien de familia (Cám. Ap. Concepción del Uruguay, Sala Civil y Comercial, 14/11/01, ZEUS t. 89-R-667 (nº 20103).
Los beneficiarios de la inscripción de un inmueble como bien de familia tienen derecho a que se les conceda una audiencia previa al dictado de la resolución que decidirá sobre la desafectación del inmueble como bien de familia (CNCom Sala D 12/8/03, La Ley 2004-B-798).
Procede la desafectación del bien de familia por "causa grave" prevista en el art. 49 inc. c) de la ley 14.394, cuando el beneficiario pretende hacer valer la oponobilidad del régimen frente a una deuda por alimentos devengados a favor de sus tres hijpos menores (CNCiv Sala E 15/6/04, ZEUS t. 99-J.654).
Artículo 50.- Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, deleguen la inscripción del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en turno.
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Bibliografía general
BONANNI, Mariano A., Subrogación real del bien de familia, LA LEY 2001-B, 1154
BORDA, Alejandro: El bien de familia, la Ley 2005-D-1018.
FANZOLATO, Eduardo I.: La afectación como bien de familia, los derechos y deberes del instituyente, de los demás beneficiarios y la legítima de los herederos forzosos, en rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 31.
LOYARTE, Dolores: Bien de familia, ley 14.,394, en la obra VAZQUEZ,Humberto-LLOVERAS DE RESK, María E.: Derecho patrimonial de la familia, Alveroni, Córdoba, 2000, p. 201.
PERALTA MARISCAL, Leopoldo L.: Régimen del bien de familia : legislación nacional y provincial, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2005.
PITHOD, Federico, Embargo y desembargo del bien de familia, LLGran Cuyo 2005 (junio), 476
VALIANTE ARAMBURU, Carlos Martín, Bien de familia en concurso y quiebra, XXXII Convención Notarial del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Buenos Aires; 4-5 agosto 2005: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, 2005
Artículo 34.- Toda persona puede constituir en "bien de familia" un inmueble urbano o rural de su propiedad cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia, según normas que se establecerán reglamentariamente.
Bibliografía especial
ALBERTI, Edgardo M.: El valor del inmueble como requisito del bien de familia, La Ley 2004-B-798.
Jurisprudencia
Un valor fiscal mayor que el permitido para la afectación de un inmueble como bien de familia no impide que igualmente se constituya el mismo, correspondiendo al juzgador evaluar en concreto las circunstancias del caso; si se pretende, posteriormente su desafectación por valor excesivo, igual evaluación hará el juez ante quien se plantee la pretensión respectiva. Por lo tanto, es válido concluir que la vivienda de los recurrentes resulta apropiada a la condición social, actividad social del matrimonio y comodidad de sus integrantes, por lo que debe aplicarse el valor máximo con la debida equidad, interpretando que si bien el avalúo fiscal de la propiedad excede el límite del valor permitido, su afectación como bien de familia no desnaturaliza la filosofía jurídica que inspira dicho instituto, ya que no obran en autos elementos de juicio de los que pueda desprenderse la existencia en el inmueble de lujo incompatible con los fines que sustentan la consagración del bien de familia, pues no se han constatado dependencias mayores a las necesarias para la habitabilidad del mismo (CCC Rosario, Sala lra, integ., 21/6/02, ZEUS t. 92-J. 679; idem, 22/4/04, ZEUS t. 96-J. 365; idem 23/5/05, ZEUS t. 99-R.793, nº 21197). (Jurisprudencia válida para aquellas jurisdicciones donde normas locales establecen un tope máximo para la constitución del bien de familia).
Finalidad
La esencia del instituto del bien de familia es el aseguramiento y protección de la sede del hogar doméstico, mediante la cobertura de las necesidades de vivienda que requiere el grupo familiar, las que deben precisarse atendiendo parámetros básicos que hacen a la dignidad, el decoro y el interés objetivado del mismo. (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27338)
Bienes afectables
En este entendimiento, se ha rechazado el pedido cautelar a fin de que se afecte al régimen de bien de familia el inmueble propio de uno de los cónyuges, sede del hogar conyugal, en el que habita el otro cónyuge junto a los hijos -uno de ellos, menor de edad- y nietos del matrimonio, si la pretensión no se orienta a la protección y seguridad de los derechos patrimoniales de la peticionaria con miras a la futura liquidación de la sociedad conyugal, sino a la necesidad de garantizar la integridad del inmueble frente a la eventual acción de terceros, en especial si los acreedores invocados reconocen causa o título anterior a la constitución que se solicita.(CNCiv.,sala J,23/06/2005, SJA 26/10/2005).
Artículo 35.- La constitución del "bien de familia" produce efecto a partir de su inscripción en el registro inmobiliario correspondiente.
Bibliografía especial
AREAN, Beatriz: Efectos del bien de familia: ¿se producen desde la inscripción o desde la emisión del certificado registral que posibilitará la constitución por escritura pública?, J.A. 2004-III-61.
BETEREVIDE, Martín: Alcance de la publicidad registral en torno al bien de familia, J.A. 2005-III-24.
BRUSTIA, Diana-KRASNOW, Adriana: La sustitución en el bien de familia. Una solución frente a la carencia normativa, en rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29,p. 11.
COSSARI, Nelson G.A.: Sustitución con efectos retroactivos del bien de familia, D.J. 2004-2-1110.
=Bien de familia. Necesidad de reforma. El caso de reemplazo del inmueble afectado, ZEUS t. 99-D.63.
CHIAPPINI, Julio: Subrogación del bien de familia con efectos retroactivos, J.A. 2003-IV-81.
GUASTAVINO, Elías P.: Subrogación del bien de familia con oponobilidad retroactiva ¿Principios generales y analogía en caso de silencio de la ley?, J.A. 19976-III-84.
CANTOR, Daniel: Bien de familia: locación y obligación de habitar o explotar por cuenta propia, ZEUS t. 99-D. 91.
LEVY, Lea-BISCARO, Beatriz: Bien de familia: su sustitución, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p.51.
MOISSET DE ESPANES, Luis: Bien de familia. Publicidad y oponibilidad, ZEUS t. 96-D. 161.
Jurisprudencia
La ley especial - que debe primar sobre la ley general - es la ley 14.394, que regula el instituto del bien de familia. Cuando el art. 35 establece que la constitución del mismo produce efectos desde su inscripción en el Registro inmobiliario correspondiente, lo que procura es proteger a los terceros de buena fe, ya que, como en consonancia prescribe el art. 38, el bien de familia no es susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal. Solamente por medio de la publicidad que da la inscripción es que los terceros contratantes con el propietario del inmueble pueden enterarse si éste bien podrá ser embargado en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas por aquél (CCC de Mercedes, Sala 1ª, 109523 RSD-173-5 S 3-5-2005, Sumario JUBA B600176) (CNTrab.,sala 10ª,19/07/2002, JA 2003-II-síntesis).
En relación a las controversias que pueden suscitarse respecto del momento exacto en que la afectación se produce, se ha pronunciado la jurisprudencia diciendo que la afectación del inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitado por el interesado, aun cuando la Dirección de Registro Público de la provincia, por error, no haya inscripto al margen del dominio la constitución del bien de familia (SCJ Mendoza, sala 1ª,28/09/2001, Documento Lexis 1/5514815, www.lexisnexis.com.ar).
En un caso llevado a análisis respecto de la publicidad y su oponibilidad a terceros, se consideró que si el inmueble cuyo embargo se solicita estaba afectado al régimen de bien de familia y se encontraba anotado en la inscripción original, ello le sigue dando publicidad suficiente para ser oponible a terceros, en tanto el folio real no es autónomo sino que remite a la inscripción que le antecede y que en él se cita. Por lo tanto, los perjuicios que la omisión de su registro por parte del Registro de la Propiedad Inmueble puedan originar deberán ser soportados por el ejecutante, sin perjuicio de las acciones pertinentes a que eventualmente ello diere lugar.(CCC San Martín,sala 1ª,03/06/2004, Documento Lexis Nº 1/70018595-2, www.lexisnexis.com.ar)
A partir de que momento produce efectos la afectación como bien de familia.
La afectación al régimen de bien de familia se produce desde el momento en que se ingresa la solicitud del informe para estos fines al Registro Público, toda vez que su inscripción es al solo efecto de culminar el trámite que comenzó con sus actos preparatorios, cuyo trámite previo también es oponible a los acreedores (arts. 5, 9 inc. b, 17, 18, 19, 24, 25, 26 y 40 de la ley 17.801) (S.T. Trib. Entre Ríos, 22/4/03, ZEUS t. 92-J.668 y D.J. 2004-1-313, 2333-S; CCC de Garantías en lo Penal Necochea, 19(8/03, E.D. 207-141).
La afectación del inmueble al régimen del bien de familia debe tenerse por operada desde el momento en que así fue solicitada por el interesado, y no a partir de aquel en que el Registro General de Inmuebles practicó el asiento sobre el folio real correspondiente (CCC Rosario Sala 1ra integrada, 26/3/04, ZEUS t. 95-J.458; idem, 22/4/04, ZEUS t. 96-J. 365).
El régimen de protección del bien de familia constituido mediante escritura pública opera desde la declaración efectuada ante el notario, y no desde la fecha del certificado registral de bloqueo previo (CCC, Santa Fe, sala lra, 20/6/02, J.A. 2004-III-59).
En contra: La constitución del bien de familia produce efectos a partir de la inscripción en el registro inmobiliario correspondiente, no existiendo disposición alguna que establezca un efecto retroactivo a dicha inscripción. La inscripción registral tiende a la publicidad y consecuente oponobilidad a terceros de las situaciones jurídicas registradas, por lo que restarle crédito a lo que de ella surge importaría tornar estéril aquella función (CNCom Sala C, 27/6/05, J.A. 2005-III-53).
La inembargabilidad del inmueble constituido como bien de familia mediante escritura pública -en el caso pretende ser opuesta a la ejecución de un cheque librado el mismo día en que se emitió el certificado notarial, luego inscripto-, produce efectos desde del otorgamiento de la misma, según el día consignado en el instrumento notarial y no desde la fecha que figura en los certificados de reserva de prioridad y bloqueo. En este caso, la exigencia del art. 35 de la ley 14.394, que dispone la producción de efectos desde su inscripción en el Registro inmobiliario, se traslada a la fecha de instrumentación de la escritura pública (S.T. Entre Rios, 22/4/03, ZEUS t. 92-J. 668; CCC, Santa Fe, Sala lra, 20/6/02, La Ley Litoral, 2003-127(364-S). La deuda contraida en el lapso que media entre la constitución del bien de familia mediante escritura pública y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad, en el plazo fijado por la ley registral provincial, no afecta el inmueble, razón por la cual corresponde levantar el embargo (CCC Rosario, Sala 1ra integrada, 23/5/03, ZEUS t. 93-J.240).
Sustitución del inmueble afectado por otro
Corresponde hacer lugar al pedido de sustitución del inmueble afectado al régimen del bien de familia por otro inmueble, con efecto retroactivo a la fecha de constitución originaria, si no existen elementos que permitan suponer una alteración perjudicial de la situación jurídica de los terceros ni tampoco de los beneficiarios, toda vez que dicho proceder no afecta los derechos de los acreedores, ya que a quienes era oponible el primer bien de familia les será oponible el segundo; y una interpretación contraria a la sustitución implicaría una solución axiológicamente disvaliosa al priorizar el interés económico sobre la protección de la vivienda familiar (CCC, Rosario, Sala lra, 11/6/03, D.J. 2004-2-1110; idem, 15/10/02, La Ley Litoral 2003-115 y ZEUS t. 92-J. 751; idem 21/109/02, ZEUS t. 91-R-575 (nº 20275).
Artículo 36.- A los fines de esta ley, se entiende por familia la constituida por el propietario y su cónyuge, sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos; o, en defecto de ellos sus parientes colaterales hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad que convivieren con el constituyente.
Jurisprudencia
A los fines de la afectación, se ha resuelto que resulta improcedente la constitución de bien de familia sobre un inmueble por quienes se encuentran unidos en concubinato, pues no es posible extender al caso el significado del término cónyuge contenido en el art. 36 de la ley 14.394. (CNCiv, sala L, 12/06/2002, LA LEY 2003-A, 42 - ED 199, 297)
Artículo 37.- El "bien de familia" no podrá ser enajenado ni objeto de legados o mejoras testamentarias. Tampoco podrá ser gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opusiere, faltare o fuere incapaz, sólo podrá autorizarse el gravamen cuando mediare causa grave o manifiesta utilidad para la familia.
Jurisprudencia
La prohibición del art. 37 de la ley 14.394 en cuanto el inmueble afectado a bien de familia no puede ser enajenado, ni objeto de legados o mejoras testamentarias- no rige si la única beneficiaria supérstite legó el bien a un tercero toda vez que no dejó herederos forzosos al fallecer, ni existe heredero único, ni familiares beneficiados, pues el alcance de dicha institución es proteger la vivienda de los actos del eventual enajenante, a fin de preservarla para los otros convivientes titulares o no, con derecho a ocupación. (CNCiv, sala K, 23/04/2004, La Ley Online)
Artículo 38.- El "bien de familia" no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aun en caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos con arreglo a lo dispuesto en el artículo 37, o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
Bibliografía especial
DI LELLA, Pedro: Bien de familia y quiebra, La Ley 2003-D-713.
GARCIA DE GHIGLINO, Silvia S.-BISCARO, Beatriz: El bien de familia y la quiebra, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p.45.
LUVERA, Miguel A.: El bien de familia frente a la quiebra, ZEUS t. 88-D.133.
MUIÑO, Orlando M.: Bien de familia y quiebra, en la obra VAZQUEZ,Humberto-LLOVERAS DE RESK, María E.: Derecho patrimonial de la familia, Alveroni, Córdoba, 2000, p. 201.
MEDINA DE FLORES, Graciela: El bien de familia y la quiebra, J.A. 1987-IV-129.
PAWLOWSKI DE POSE, Amanda L.: Sobre la inembargabilidad del bien de familia, Derecho del Trabajo 2003-A-537.
RIVERA, Julio C.-GIATTI,Gustavo J.-ALONSO, Juan I.: Bien de familia y quiebra, rev. Der. de Familia, nº 32, p. 115.
RODRÍGUEZ, Claudia B.: Oponobilidad del bien de familia en la ejecución del certificado de saldo deudor de la cuenta corriente bancaria, J.A. 2004-IV-1448.
SCHNEIDER, Mariel V.: Bien de familia y cuenta corriente, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 203.
Jurisprudencia
Cuando el art. 38 de la ley 14394 refiere que la inejecutabilidad de un inmueble afectado como bien de familia sólo procede respecto a "deudas posteriores a su inscripción como tal", se refiere a obligaciones contraídas después de esa inscripción y no a aquéllas exigibles luego de ella y, mucho menos, necesitadas de una sentencia que las declare ejecutables como acta de nacimiento. Como consecuencia, a toda obligación existente con anterioridad a dicha afectación ésta le es inoponible, aun cuando se trate de un crédito litigioso que luego resulta reconocido por sentencia firme, como ocurre en autos. Lo contrario convertiría el instituto del bien de familia en un medio para burlar a los acreedores mediante el simple trámite de afectar el inmueble -hasta entonces prenda común de aquéllos- a dicho régimen, luego de contraer obligaciones dinerarias y antes de su vencimiento, siendo precisamente la finalidad del citado art. 38 evitar este tipo de maniobras. (CCC de San Martín, Sala 2ª, 52316 RSD-281-5 S 21-6-2005, Sumario JUBA B2003268)
Por lo tanto, una interpretación razonable del art. 38 de la ley 14.394 conduce a juzgar que, contraída la deuda con anterioridad, aunque se haya instrumentado su vencimiento para una fecha posterior a la inscripción del bien de familia, debe proceder el embargo y la ejecución de aquél, ya que el hecho generador es anterior y los acreedores no pueden ser perjudicados por la afectación del bien realizada con posterioridad al origen de la deuda. (SCBA, 26-10-2005, Sumario JUBA B28045)
Si el hecho generador de la responsabilidad es anterior al sometimiento del inmueble al régimen de bien de familia, la afectación deviene inoponible al acreedor, sin importar la fecha del pronunciamiento que lo reconoció, ya que deberá tenerse en cuenta el acto que le dio origen al crédito y las legítimas expectativas de los otorgantes (CNCiv Sala A, 21/11/03, D.J. 2004-I-425).
A los efectos de determinar si un crédito es anterior o no a la afectación de un inmueble en el régimen del bien de familia, es menester tener presente la fecha del hecho o acto jurídico generador, sin importar la fecha del pronunciamiento judicial que se limita a reconocer la obligación preexistente. En el caso procede la desafectación porque el crédito insinuado proviene del carácter de fiador del fallido en un contrato de locación de fecha anterior a la constitución del bien de familia (CCC Rosario Sala 1ra. integrada, 18/2/03, La Ley Litoral 2004-1131 y ZEUS t. 92-J. 345).
La circunstancia de que el cierre de la cuenta corriente bancaria y el certificado del saldo deudor de cuenta corriente bancaria que se ejecuta sean de fecha posterior a la afectación de un inmueble bajo el régimen del bien de familia, no torna oponible la inscripción al acreedor, si el contrato celebrado con el Banco es de fecha anterior, pues es usual que durante su ejecución se realicen operaciones de crédito estrechamente vinculadas al servicio de caja que presta la cuenta, de modo que la legítima expectativa del Banco de agredir los bienes de su cliente se generó con la celebración del contrato (CNCom Sala E, 15/7/04, D.J. 2004-3-1283). En contra: el momento de apertura de la cuenta corriente resulta irrelevante, pues lo que se toma en consideración es el cierre de la misma con saldo deudor, pues recién con el certificado del mismo se cristaliza el saldo definitivo que equivale al monto de la obligación de restituir que pesa sobre el cuentacorrentista, y sólo en caso de que esta circunstancia sea posterior a la afectación de un inmueble como bien de familia por el titular de la cuenta, se torna posible la oponobilidad al acreedor bancario (CNCom Sala C, 9/3/04, D.J. 2004-2-434 y E.D. 209-450; idem, 23/4/04, rev. Der. de Familia, Lexis Nexis, nº 29, p. 201, La Ley 2004-D-999, J.A. 2004-III-58 y E.D. 210-236; idem 21/12/04, La Ley 2005-B-591).
La afectación del inmueble como bien de familia deviene inoponible al acreedor cuyo título es anterior a la afectación, sin perjuicio de la fecha en que se operó el vencimiento de la obligación, pues corresponde interpretar que la ley 14.394 se refiere al momento de nacimiento o constitución de la responsabilidad (CNCiv Sala A, 11/5/04, D.J. 2004-2-733).
La desafectación del bien de familia a fin de hacer efectivo un embargo trabado en el marco de una ejecución por honorarios, debe abarcar no sólo el importe consignado en el decreto de embargo, sino también los gastos y costas generados en la ejecución de los honorarios y aquellos que eventualmente demande la percepción del crédito adeudado (CNCiv Sala F, 3/3/04, D.J. 2004-2-187).
Bien de familia y quiebra
La Sindicatura tiene plena legitimación para solicitar la desafectación del bien de familia cuando concurra, al menos, un acreedor de causa anterior a su constitución, y su crédito haya sido verificado, pues uno de sus deberes es la recomposición del patrimonio concursal. La norma específica autorizante proviene del art. 252 2º parte, LC, pues no hay actuación individual que se acuerde a los acreedores para solicitar la desafectación del bien de familia. Tal legitimación no contradice lo normado por la ley 14.394, debiendo inclusive entenderse que media consentimiento tácito a esa legitimación cuando el acreedor verificado guarda silencio acerca de la desafectación promovida por el Síndico (CCC, Rosario, Sala lra. Integrada, 18/2/03, ZEUS t. 92-J.345; CNCom Sala A, 24/8/04, La Ley 2005-A-139).
La desafectación del bien de familia debe tramitarse por vía de incidente, y cuando, menos notificar por cédula al fallido (CNCom. Sala C, J.A. 2004-IV-Indice p. 46,sum. 4).
Producida la desafectación, todos los acreedores anteriores anteriores a la constitución del bien de familia, como también los posteriores, recuperan su poder de agresión sobre el bien en cuestión (CCC Paraná, Sala 2da, 11/9/02, ZEUS Repertorio t. 15, p. 135; CNCom Sala B, 26/6/03, J.A. 2004-I-34). La afectación de un inmueble del fallido como bien de familia es inoponible a la quiebra ante la existencia de acreedores anteriores a dicha afectación, debiendo el producido de dicho bien distribuirse entre tales acreedores, lo cual no implica que el eventual remanente de la venta una vez satisfechos sus créditos deba quedar excluido del activo distribuible en la quiebra, pues el fallido se halla desapoderado de sus bienes desde la declaración de falencia (CNCom. Sala A, 24/8/04, La Ley 2005-A-139).
En contra: En el marco de una quiebra la separación entre acreedores a los cuales les resulta oponible el bien de familia y a los que les es inoponible (art 38 ley 14.394) está subsistente. De modo tal, que liquidado el bien, sobre su producido no pueden concurrir otros acreedores que aquellos a los que les resulta inoponible, ya sea por razones temporales (créditos anteriores a la constitución) o por la naturaleza de la obligación (créditos por impuesto, tasas o contribuciones; créditos por construcciones o mejoras o asimilables) de acuerdo a lo dispuesto por la citada norma, para lo cual se forma una masa separada con el producido del bien. Los otros acreedores, frente a los cuales el bien de familia es oponible, no se benefician con el producido del inmueble, dado que nunca lo tuvieron como garantía de sus créditos, sin que exista ninguna norma que en virtud de la quiebra disponga el cambio de la situación. Tampoco se contradice el principio de la "par condicio creditorum", porque los acreedores en este caso no se encuentran en la misma situación por una expresa disposición legal (art. 38 ley 14.394). Si existiera un remanente, debe ser entregado al fallido, en reemplazo del bien, por el principio de la subrogación real (CCC Rosario, Sala 4ta, 9/3/04, ZEUS t. 96-J. 740; CNCom Sala C, 8/2/05, La Ley 2005-B-694 y J.A. 2005-II-47; S.T. Entre Ríos, 14/9/04, La Ley Litoral 2005-154).
Quien demuestre que su crédito es de fecha anterior a la constitución del bien de familia puede solicitar la formación de un concurso especial, quedando el eventual saldo remanente para el fallido (Cám. Ap. Concepción del Uruguay, Sala Civil y Comercial, 18/11/02, J.A. 2004-I-Indice, p. 40, sum. 1; S.T. Entre Ríos, 14/9/04, La Ley Litoral 2005-154).
La inejecutabilidad del bien de familia por deudas posteriores a su constitución, perdura aún en caso de concurso o quiebra del constituyente, sin exigir para esto que todos los acreedores que forman la masa del concurso ostenten créditos ulteriores a la registración de dicho bien de familia. El producido de la eventual ejecución de dicho inmueble sólo puede aprovechar a los acreedores anteriores a su registración como bien de familia, debiendo entregar el remanente, de haberlo, al concursado (CCC Rosario, Sala 4ta, 29/9/03, ZEUS t. 94-J.377).
Corresponde desafectar el bien de familia al haber sido constituido con fecha posterior a la de cesación de pagos, debiendo repartirse entre estos acreedores el producido, y entregarse el remanente al propietario (CCC, Rosario, Sala lra, integ., 6/4/03, ZEUS t. 95-J.547).
Corresponde desafectar de manera parcial el inmueble de la fallida sometido al régimen de bien de familia, destinando luego de producida su realización e integrado el precio, el 20% del mismo a los efectos de la adquisición de un nuevo inmueble, pues el bien protegido es de una importancia tal que rebasa largamente las necesidades de la constituyente y de su grupo familiar, excediendo la cobertura que brinda la ley 14.394, pero a la vez no puede hacerse abstracción del carácter tuitivo de la inscripción como bien de familia (S.C. Bs.As., 14/4/04, La Ley 2004-F-822 y J.A. 2004-IV-98).
Inoponobilidad a la deuda por alimentos.
En el marco de una ejecución por alimentos, es inoponible al ejecutante la afectación al régimen del bien de familia que reviste el inmueble embargado, pues si bien la ley 14.394 no exceptúa las deudas por alimentos del principio de inejecutabilidad, resulta abusivo que quien invoca ser el único beneficiario, pretenda hacerlo valer frente a la deuda por alimentos pactados a favor de sus hijos menores de edad (CNCiv Sala E, 15/6/04, D.J. 2004-2-735).
Procede la desafectación del bien de familia por "causa grave" prevista en el art. 49 inc. c) de la ley 14.394, cuando el beneficiario pretende hacer valer la oponobilidad del régimen frente a una deuda por alimentos devengados a favor de sus tres hijpos menores (CNCiv Sala E 15/6/04, ZEUS t. 99-J.654).
Artículo 39.- Serán embargables los frutos que produzca el bien en cuanto no sean indispensables para satisfacer las necesidades de la familia.
En ningún caso podrá afectar el embargo más del cincuenta por ciento de los frutos.
Ar´iculo 40.- El "bien de familia" estará exento del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación cuando ella se opere en favor de las personas mencionadas en el artículo 36 y siempre que no resultare desafectado dentro de los cinco años de operada la transmisión.
Artículo 41.- El propietario o su familia estarán obligados a habitar el bien y a explotar por cuenta propia el inmueble o la industria en él existente salvo excepciones que la autoridad de aplicación podrá acordar sólo transitoriamente y por causas debidamente justificadas.
Jurisprudencia
Cuestionada la oponibilidad del bien de familia respecto de la posibilidad de ejecución (supuestos previstos en el art. 38 de la ley), se ha dicho que resulta oponible tal afectación como bien de familia constituido a favor de una persona distinta del propietario del inmueble, pues para que dicho instituto resulte efectivo basta que exista un beneficiario y, como lo sugiere el art. 41 de la ley 14.394, que el mismo habite el bien afectado. (CNCiv, sala I, 15/03/2005, LA LEY 2005-C, 633 y D. J. 2005-2-337)
Artículo 42.- La inscripción del "bien de familia" se gestionará en jurisdicción nacional ante la autoridad administrativa que establezca el Poder Ejecutivo Nacional. En lo que atañe a inmuebles en las provincias, los poderes locales determinarán la autoridad que tendrá competencia para intervenir en la gestión.
Artículo 43.- El solicitante deberá justificar su dominio sobre el inmueble y las circunstancias previstas por los artículos 34 y 36 de esta ley, consignando nombre, edad, parentesco y estado civil de los beneficiarios, así como los gravámenes que pesen sobre el inmueble. Si hubiere condominio, la gestión deberá ser hecha por todos los copropietarios, justificando que existe entre ellos el parentesco requerido por el artículo 36.
Artículo 44.- Cuando se hubiere dispuesto por testamento la constitución de un bien de familia, el juez de la sucesión, a pedido del cónyuge o, en su defecto, de la mayoría de los interesados, ordenará la inscripción en el registro inmobiliario respectivo siempre que fuere procedente con arreglo a las disposiciones de la presente ley. Si entre los beneficiarios hubiere incapaces, la inscripción podrá ser solicitada por el asesor o dispuesta de oficio por el juez.
Artículo 45.- No podrá constituirse más de un "bien de familia". Cuando alguien resultase ser propietario único de dos o más bienes de familia, deberá optar por la subsistencia de uno sólo en ese carácter dentro del plazo que fija la autoridad de aplicación, bajo apercibimiento de mantenerse como bien de familia el constituido en primer término.
Jurisprudencia
Se ha dispuesto la desafectación de un inmueble del régimen de bien de familia -en el caso, el inmueble fue embargado- pues de acuerdo al art. 45 de la ley 14.394 no puede registrarse un bien de familia respecto de dos unidades funcionales distintas e identificadas en forma separada. (CCom, sala C, 05/04/2005, D. J. 2005-2-1173 )
Artículo 46.- Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del bien de familia estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la Propiedad, tanto nacionales como provinciales.
Artículo 47.- La autoridad administrativa estará obligada a prestar a los interesados, gratuitamente, el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de todos los trámites relacionados con la constitución e inscripción del bien de familia. Si, ello no obstante, los interesados desearen la intervención de profesionales, los honorarios de éstos no podrán exceder, en conjunto, del 1% de la valuación fiscal del inmueble para el pago de la contribución territorial.
Artículo 48.- En los juicios referentes a la transmisión hereditaria del "bien de familia", los honorarios de los profesionales intervinientes no podrán superar al 3% de la valuación fiscal, rigiéndose por los principios generales la regulación referente a los demás bienes.
Artículo 49.- Procederá la desafectación del "bien de familia" y la cancelación de su inscripción en el Registro inmobiliario:
a) A instancia del propietario, con la conformidad de su cónyuge; a falta del cónyuge o si éste fuera incapaz, se admitirá el pedido siempre que el interés familiar no resulte comprometido;
b) A solicitud de la mayoría de los herederos, cuando el bien de familia se hubiere constituido por testamento, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el juez de la sucesión o la autoridad competente resolverá lo que sea más conveniente para el interés familiar;
c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hubiere condominio, computada en proporción a sus respectivas partes;
d) De oficio o a instancia de cualquier interesado, cuando no subsistieren los requisitos previstos en los artículos 34, 36 y 41 o hubieren fallecido todos los beneficiarios;
e) En caso de expropiación, reivindicación, venta judicial decretada en ejecución autorizada por esta ley o existencia de causa grave que justifique la desafectación a juicio de la autoridad competente.
Bibliografía especial
AREAN, Beatriz: La posibilidad de desafectar parcialmente el bien de familia, J.A. 2004-IV-106.
COSSARI, Nelson G.A.-LUVERA, Miguel Angel: Desafectación del bien de familia e interés del acreedor peticionante, La Ley Litoral 2004-597.
ESPARZA, Gustavo A.: Desafectación del bien de familia en la quiebra. Algunas observacionesmen materia de legitimación en los procesos concursales, J.A. 2004-I-37.
LUVERA, Miguel A.: Legitimación del síndico para desafectar el bien de familia y sus consecuencias, ZEUS t. 97-J. 433.
Jurisprudencia
La jurisprudencia, de acuerdo a lo previsto por la ley 14394 ha reconocido la posibilidad de desafectación del bien de familia cuando no habitan el inmueble ni el propietario ni los beneficiarios.(C. Nac. Com.,sala B,30/09/2005, Documento Lexis Nº 1/1009064, www.lexisnexis.com.ar) o ante el abandono del inmueble afectado al régimen de bien de familia por parte de los beneficiarios, la muerte de éstos y el aumento del valor del bien debido a las mejoras realizadas por el propietario después de la inscripción, ya que éstos configuran supuestos que habilitan su desafectación, no así el incremento de la importancia económica del bien por causas generales o sociales. (CNCiv, sala C, 06/05/2005, D.J. 2005-2-339)
Contrariamente se ha considerado que la inexistencia del núcleo familiar originario no torna inaplicable el régimen protectorio instituido por la ley 14.394 pues el inc. d) del art. 49 de dicha normativa sólo permite la desafectación del "bien de familia" de oficio o a instancia de cualquier interesado, además de los supuestos en que dejan de subsistir los requisitos de los arts. 34, 36 y 41 de la citada norma, cuando "hubieren fallecido todos los beneficiarios". (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27341)
Tampoco se consideró viable la desafectación cuando la actual cónyuge del ejecutado es propietaria de otro inmueble también afectado como bien de familia, si aquél no resultó designado en calidad de beneficiario.(C. Nac. Civ.,sala B,31/03/2005, Documento Lexis Nº 1/1005823, www.lexisnexis.com.ar)
La desafectación del bien de familia puede ser parcial. (SCBA, 14-4-2004, Sumario JUBA B27334, JA 2004-IV-106, con nota de Beatriz Areán)
El trámite de divorcio, o su declaración, como la mayoría de edad de los hijos beneficiarios, no es motivo para desafectar el destino de bien de familia (Cám. Ap. Concepción del Uruguay, Sala Civil y Comercial, 14/11/01, ZEUS t. 89-R-667 (nº 20103).
Los beneficiarios de la inscripción de un inmueble como bien de familia tienen derecho a que se les conceda una audiencia previa al dictado de la resolución que decidirá sobre la desafectación del inmueble como bien de familia (CNCom Sala D 12/8/03, La Ley 2004-B-798).
Procede la desafectación del bien de familia por "causa grave" prevista en el art. 49 inc. c) de la ley 14.394, cuando el beneficiario pretende hacer valer la oponobilidad del régimen frente a una deuda por alimentos devengados a favor de sus tres hijpos menores (CNCiv Sala E 15/6/04, ZEUS t. 99-J.654).
Artículo 50.- Contra las resoluciones de la autoridad administrativa que, en el orden nacional, deleguen la inscripción del "bien de familia" o decidan controversias referentes a su desafectación, gravamen u otras gestiones previstas en esta ley, podrá recurrirse en relación ante el juez de lo civil en turno.
Citar : WebRubinzal jucciv 4.1.8.r1
2 comentarios:
Quiero saber si en CABA el inicio de el trámite de desafectación de un inmueble como bien de familia es suficiente para que el bien sea dado en garantía para un alquiler de otro inmueble o si se requiere completar la inscripción de la escritura de desafectación en el registro para que sirva a los fines de embargo por incumplimiento de contrato de locación.
Gracias
DESEARIA SABER, SI UN BIEN DE FAMILIA, QUE HA SIDO LUEGO DONADO A LOS HIJOS, CONSERVA SU CALIDAD PRIMERA.LA LEY 14.394 NO ES MUY DETALLISTA, Y ME DICEN QUE SON LOS REGISTROS DE CADA JURISDICCION,LOS QUE DECIDEN!!!!!DESEARIA UNA RESPUESTA URGENTE!!!!!GRACIAS MIL.!!!!!
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