Sumario:
I. Antecedentes. II. Exclusivamente locaciones de vivienda. III. Más precios máximos: los alquileres. IV. Limita los honorarios de los corredores inmobiliarios. V. Burocracia versus particulares. VI. Extiende contratos vigentes y suspende desalojos por dieciocho meses.VII. Un proyecto negativo y con inconstitucionalidades. VIII. Falta de imaginación.
Doctrina:
Por Enrique L. Abatti (*) e Ival Rocca (h.) (**)
I. ANTECEDENTES
El 26/12/2011 el senador por Tierra del Fuego Osvaldo Ramiro López, acompañado por la senadora María Rosa Díaz, presentó un Proyecto de Ley de Locaciones Urbanas, que abriría las puertas a una fuerte intromisión del Estado en los contratos locativos de vivienda celebrados entre particulares. Toma como antecedentes el proyecto de 2010 presentado por la entonces senadora del FPV por La Rioja Teresita Quintela y diversos aportes de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), sin haber tenido en cuenta la opinión de quienes representan a los otros sectores involucrados e inclusive al país entero, tales como las empresas, las inmobiliarias, los ahorristas, los constructores, los desarrolladores, los inversores, los obreros y empleados, los propietarios, los urbanistas, etc., y las diversas cámaras que los agrupan, sea a nivel provincial como nacional, que son quienes en definitiva con sus desarrollos inmobiliarios facilitan el acceso a la locación de los inquilinos. Por ende es un proyecto totalmente parcial, para el cual ni siquiera se pidió opinión académica a los juristas especializados en el tema.
II. EXCLUSIVAMENTE LOCACIONES DE VIVIENDA
Entre los puntos salientes de la iniciativa de cuarenta y dos artículos, se puede mencionar su aplicación incluso a los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la ley, los cuales deberán adecuarse a sus previsiones, haciéndolo el juez, sumariamente y con audiencia de las partes, en defecto de acuerdo.
Modifica el art. 2 de la Ley 23.091 y consecuentemente el art. 1507 del Código Civil y eleva de dos años a tres el plazo mínimo locativo para el destino habitacional.
Su art. 2 establece que los contratos deben celebrarse por escrito y ser intervenidos, homologados y registrados oficialmente, derogando los arts. 6 a 9 de la Ley 23.091.Determina una curiosa pauta interpretativa de diversos artículos del Código Civil (1137 , 1197 , 1493 a 1621 ) y de la actual Ley de Locaciones Urbanas (23.091), olvidando la garantía constitucional del derecho de propiedad (art. 17 CN), sobre bases como que «los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales; los derechos sociales limitan los derechos individuales a través del deber de ejercicio regular y de la prohibición del ejercicio abusivo de estos impuestos por el artículo 1071 del Código Civil; el derecho a la vivienda es independiente del derecho a la propiedad; el interés social impone al derecho de propiedad restricciones y límites que caracterizan su ejercicio y lo compatibilizan con la supremacía de los derechos sociales en general y de la vivienda en particular; la consideración de los inmuebles como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio»; etc.
Abarca a toda la locación de destino habitacional exclusivamente, sin distingos de vivienda social o de lujo.
III. MÁS PRECIOS MÁXIMOS: LOS ALQUILERES
Fija topes máximos al alquiler, al establecer en el art. 14 que no podrá superar la suma que resulte de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble, el que será determinado anualmente por la autoridad de aplicación. Con esto se vuelven a las tristes épocas de los precios máximos establecidos por el Estado, que tanto daño ocasionaron al parque habitacional y cuya directa consecuencia es el déficit habitacional (tres millones de viviendas) crónico que actualmente nos afecta.Esto generará una inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler y los principales perjudicados serán los inquilinos, que son precisamente los sujetos que la ley aparentemente pretende proteger.
También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios al valor de un mes de alquiler en conjunto, los que serán pagados por partes iguales por los contratantes. Además prohíbe que los inquilinos paguen los impuestos y tasas que pesen sobre el inmueble en locación.
IV. LIMITA LOS HONORARIOS DE LOS CORREDORES INMOBILIARIOS
El art. 24 establece que las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por la intervención de corredores inmobiliarios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal serán solventados por mitades por las partes. Esto representa un atentado al libre ejercicio de la profesión del corredor inmobiliario y viene a reformar inconstitucionalmente las normas que regulan los honorarios, avasallando la legislación local, porque cada provincia regula especialmente esa materia.
V. BUROCRACIA VERSUS PARTICULARES
Habilita el intervencionismo (intromisión) del Estado en los contratos entre particulares en su art. 7, al disponer que en garantía de la verificación de los contratos, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.Y dispone que los contratos locativos deben ser homologados y registrados obligatoriamente, creando, como si ya fueran pocos los organismos burocráticos e inútiles del Estado, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la ley, a nivel central, disponiendo a modo de avasallamiento de las autonomías provinciales, que en las provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los respectivos institutos de vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad central. En definitiva, se prevé la creación de tres organismos, la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler y el Registro Público de Inmuebles de Alquiler.
VI. EXTIENDE CONTRATOS VIGENTES Y SUSPENDE DESALOJOS POR DIECIOCHO MESES
Y finalmente, como broche áureo, impone la prórroga automática de todos los contratos en curso de ejecución, por el plazo máximo de dieciocho meses a partir de la entrada en vigencia de la ley, suspendiendo por el mismo lapso los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.
VII.UN PROYECTO NEGATIVO Y CON INCONSTITUCIONALIDADES
Este proyecto a más de adolecer de graves vicios jurídicos causa estragos, porque:
- afecta la industria de la construcción, actualmente uno de nuestros principales motores económicos;
- agrede el derecho constitucional de comerciar;
- agrega más sujetos a funciones administrativas de bienes ajenos que alientan la corruptela y gestión de «influencias»;
- aleja más a nuestra nación del mundo moderno, negando a las empresas su importante e insustituible misión en el crecimiento económico, como enriquecer al Estado y promover trabajo y producción;
- arremete contra el patrimonio de los ciudadanos;
- ataca a la garantía constitucional del derecho de propiedad;
- castiga a los inversores en propiedades inmobiliarias que arraigaron sus finanzas;
- confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas;
- corrompe la seguridad jurídica;
- crea multiburocráticos y costosísimos entes públicos con facultades para administrar, construir, confiscar y alquilar inmuebles, con delegaciones en casi todas las ciudades del país, o sea, muchísimos más gastos y numerosos nombramientos inútiles;
- desmemoria sobre el empobrecimiento edilicio producido por las rechazadas leyes de alquileres confiscatorias;
- destruye el mercado de las locaciones;
- desvanece cualesquier tipo de inversión en inmuebles para alquilar;
- empobrece las ciudades porque dejarán de mantenerse los edificios destinados parcial o totalmente a locación;
- extermina actividades principales de corredores inmobiliarios que intermedian en alquileres, coartando sus ingresos, al reducir comisiones y evaporar la potencialidad del mercado;
- frustra numerosísimas actividades afines o parainmobiliarias;
- fulmina a los inversores que construyeron o compraron edificios para alquilar y usar esos ingresos eventualmente en otros negocios;
- impulsa la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler;
- liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, condenándolas a desaparecer del mercado por falta de inversores;
- niega la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados;
- paraliza la construcción de inmuebles para alquilar y mata también las industriasafines y complementarias;
- promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los Estados Nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda que aspiran todos los cuantiosos recursos afectados a ello;
- promueve una nueva intromisión del Estado en actividades privadas;
- relega los derechos y patrimonios de unos para supuestamente beneficiar a otros;
- viola la «garantía del Estado» del art. 6 de la Ley 21.342 ;
- y por último, vulnera consagrados derechos constitucionales del mundo libre.
VIII. FALTA DE IMAGINACIÓN
No podemos entender cómo personajes que deben consolidar leyes y crearlas con imaginación no puedan comprender los terribles daños que ocasionan, en el equilibrio económico de una nación, proyectos solamente basados en el esquilme privado y la estatización, cuando la clave es disminuir nuestra creciente burocracia, cesar el anarquismo y el despilfarro de los cuantiosos fondos destinados a viviendas y con suficiente imaginación desarrollar un sistema multidesgravado de «vivienda económica» además de promover nuevas urbanizaciones para su arraigo y desarrollo armonizado en las ciudades.
---------- --------------------------------------------------------
(*) Abogado. Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Titular del Estudio Abatti & Rocca.
(**) Abogado. Vicepresidente del Centro Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Titular del Estudio Abatti & Rocca.
I. Antecedentes. II. Exclusivamente locaciones de vivienda. III. Más precios máximos: los alquileres. IV. Limita los honorarios de los corredores inmobiliarios. V. Burocracia versus particulares. VI. Extiende contratos vigentes y suspende desalojos por dieciocho meses.VII. Un proyecto negativo y con inconstitucionalidades. VIII. Falta de imaginación.
Doctrina:
Por Enrique L. Abatti (*) e Ival Rocca (h.) (**)
I. ANTECEDENTES
El 26/12/2011 el senador por Tierra del Fuego Osvaldo Ramiro López, acompañado por la senadora María Rosa Díaz, presentó un Proyecto de Ley de Locaciones Urbanas, que abriría las puertas a una fuerte intromisión del Estado en los contratos locativos de vivienda celebrados entre particulares. Toma como antecedentes el proyecto de 2010 presentado por la entonces senadora del FPV por La Rioja Teresita Quintela y diversos aportes de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), sin haber tenido en cuenta la opinión de quienes representan a los otros sectores involucrados e inclusive al país entero, tales como las empresas, las inmobiliarias, los ahorristas, los constructores, los desarrolladores, los inversores, los obreros y empleados, los propietarios, los urbanistas, etc., y las diversas cámaras que los agrupan, sea a nivel provincial como nacional, que son quienes en definitiva con sus desarrollos inmobiliarios facilitan el acceso a la locación de los inquilinos. Por ende es un proyecto totalmente parcial, para el cual ni siquiera se pidió opinión académica a los juristas especializados en el tema.
II. EXCLUSIVAMENTE LOCACIONES DE VIVIENDA
Entre los puntos salientes de la iniciativa de cuarenta y dos artículos, se puede mencionar su aplicación incluso a los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la ley, los cuales deberán adecuarse a sus previsiones, haciéndolo el juez, sumariamente y con audiencia de las partes, en defecto de acuerdo.
Modifica el art. 2 de la Ley 23.091 y consecuentemente el art. 1507 del Código Civil y eleva de dos años a tres el plazo mínimo locativo para el destino habitacional.
Su art. 2 establece que los contratos deben celebrarse por escrito y ser intervenidos, homologados y registrados oficialmente, derogando los arts. 6 a 9 de la Ley 23.091.Determina una curiosa pauta interpretativa de diversos artículos del Código Civil (1137 , 1197 , 1493 a 1621 ) y de la actual Ley de Locaciones Urbanas (23.091), olvidando la garantía constitucional del derecho de propiedad (art. 17 CN), sobre bases como que «los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales; los derechos sociales limitan los derechos individuales a través del deber de ejercicio regular y de la prohibición del ejercicio abusivo de estos impuestos por el artículo 1071 del Código Civil; el derecho a la vivienda es independiente del derecho a la propiedad; el interés social impone al derecho de propiedad restricciones y límites que caracterizan su ejercicio y lo compatibilizan con la supremacía de los derechos sociales en general y de la vivienda en particular; la consideración de los inmuebles como bienes de uso destinados a satisfacer necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la consideración de los mismos como bienes de cambio»; etc.
Abarca a toda la locación de destino habitacional exclusivamente, sin distingos de vivienda social o de lujo.
III. MÁS PRECIOS MÁXIMOS: LOS ALQUILERES
Fija topes máximos al alquiler, al establecer en el art. 14 que no podrá superar la suma que resulte de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble, el que será determinado anualmente por la autoridad de aplicación. Con esto se vuelven a las tristes épocas de los precios máximos establecidos por el Estado, que tanto daño ocasionaron al parque habitacional y cuya directa consecuencia es el déficit habitacional (tres millones de viviendas) crónico que actualmente nos afecta.Esto generará una inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler y los principales perjudicados serán los inquilinos, que son precisamente los sujetos que la ley aparentemente pretende proteger.
También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios al valor de un mes de alquiler en conjunto, los que serán pagados por partes iguales por los contratantes. Además prohíbe que los inquilinos paguen los impuestos y tasas que pesen sobre el inmueble en locación.
IV. LIMITA LOS HONORARIOS DE LOS CORREDORES INMOBILIARIOS
El art. 24 establece que las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por la intervención de corredores inmobiliarios no podrán superar el monto equivalente a un mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios, aranceles, impuestos o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la instrumentación del contrato en debida forma legal serán solventados por mitades por las partes. Esto representa un atentado al libre ejercicio de la profesión del corredor inmobiliario y viene a reformar inconstitucionalmente las normas que regulan los honorarios, avasallando la legislación local, porque cada provincia regula especialmente esa materia.
V. BUROCRACIA VERSUS PARTICULARES
Habilita el intervencionismo (intromisión) del Estado en los contratos entre particulares en su art. 7, al disponer que en garantía de la verificación de los contratos, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.Y dispone que los contratos locativos deben ser homologados y registrados obligatoriamente, creando, como si ya fueran pocos los organismos burocráticos e inútiles del Estado, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación de la ley, a nivel central, disponiendo a modo de avasallamiento de las autonomías provinciales, que en las provincias y en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los respectivos institutos de vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la coordinación de la autoridad central. En definitiva, se prevé la creación de tres organismos, la Dirección de Viviendas Alquiladas, el Registro Público de Contratos de Alquiler y el Registro Público de Inmuebles de Alquiler.
VI. EXTIENDE CONTRATOS VIGENTES Y SUSPENDE DESALOJOS POR DIECIOCHO MESES
Y finalmente, como broche áureo, impone la prórroga automática de todos los contratos en curso de ejecución, por el plazo máximo de dieciocho meses a partir de la entrada en vigencia de la ley, suspendiendo por el mismo lapso los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.
VII.UN PROYECTO NEGATIVO Y CON INCONSTITUCIONALIDADES
Este proyecto a más de adolecer de graves vicios jurídicos causa estragos, porque:
- afecta la industria de la construcción, actualmente uno de nuestros principales motores económicos;
- agrede el derecho constitucional de comerciar;
- agrega más sujetos a funciones administrativas de bienes ajenos que alientan la corruptela y gestión de «influencias»;
- aleja más a nuestra nación del mundo moderno, negando a las empresas su importante e insustituible misión en el crecimiento económico, como enriquecer al Estado y promover trabajo y producción;
- arremete contra el patrimonio de los ciudadanos;
- ataca a la garantía constitucional del derecho de propiedad;
- castiga a los inversores en propiedades inmobiliarias que arraigaron sus finanzas;
- confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas;
- corrompe la seguridad jurídica;
- crea multiburocráticos y costosísimos entes públicos con facultades para administrar, construir, confiscar y alquilar inmuebles, con delegaciones en casi todas las ciudades del país, o sea, muchísimos más gastos y numerosos nombramientos inútiles;
- desmemoria sobre el empobrecimiento edilicio producido por las rechazadas leyes de alquileres confiscatorias;
- destruye el mercado de las locaciones;
- desvanece cualesquier tipo de inversión en inmuebles para alquilar;
- empobrece las ciudades porque dejarán de mantenerse los edificios destinados parcial o totalmente a locación;
- extermina actividades principales de corredores inmobiliarios que intermedian en alquileres, coartando sus ingresos, al reducir comisiones y evaporar la potencialidad del mercado;
- frustra numerosísimas actividades afines o parainmobiliarias;
- fulmina a los inversores que construyeron o compraron edificios para alquilar y usar esos ingresos eventualmente en otros negocios;
- impulsa la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler;
- liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, condenándolas a desaparecer del mercado por falta de inversores;
- niega la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados;
- paraliza la construcción de inmuebles para alquilar y mata también las industriasafines y complementarias;
- promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los Estados Nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda que aspiran todos los cuantiosos recursos afectados a ello;
- promueve una nueva intromisión del Estado en actividades privadas;
- relega los derechos y patrimonios de unos para supuestamente beneficiar a otros;
- viola la «garantía del Estado» del art. 6 de la Ley 21.342 ;
- y por último, vulnera consagrados derechos constitucionales del mundo libre.
VIII. FALTA DE IMAGINACIÓN
No podemos entender cómo personajes que deben consolidar leyes y crearlas con imaginación no puedan comprender los terribles daños que ocasionan, en el equilibrio económico de una nación, proyectos solamente basados en el esquilme privado y la estatización, cuando la clave es disminuir nuestra creciente burocracia, cesar el anarquismo y el despilfarro de los cuantiosos fondos destinados a viviendas y con suficiente imaginación desarrollar un sistema multidesgravado de «vivienda económica» además de promover nuevas urbanizaciones para su arraigo y desarrollo armonizado en las ciudades.
---------- --------------------------------------------------------
(*) Abogado. Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Titular del Estudio Abatti & Rocca.
(**) Abogado. Vicepresidente del Centro Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH). Titular del Estudio Abatti & Rocca.
...................................................................................................................
Título: Inconveniente proyecto de ley de alquileres entromete al Estado en los contratos de locación, quiebra la seguridad jurídica, retrae la inversión y la oferta locativas y afecta gravemente al corredor inmobiliario
Autor: Abatti, Enrique L. - Rocca, Ival (h.) - Ver más Artículos del autor
Fecha: 26-mar-2012
Cita: MJ-DOC-5732-AR | MJD5732
Autor: Abatti, Enrique L. - Rocca, Ival (h.) - Ver más Artículos del autor
Fecha: 26-mar-2012
Cita: MJ-DOC-5732-AR | MJD5732
No hay comentarios:
Publicar un comentario